Коридорный коэффициент. Влияние на ставку аренды

При сдаче в аренду офисной недвижимости арендодатель включает в стоимость ежемесячной платы пользование помещениями, которые не являются объектом аренды, но выполняют очень важную роль при эксплуатации. При расчете суммы учитывается отдельный коэффициент, который и определяет добавочную стоимость за данные площади.

Коридорным называется коэффициент оплаты аренды и покупки за такие площади как: технические помещения, коридоры, лифты, подсобки, санитарные узлы, холлы, вестибюли, входные группы, помещения охраны и управляющей компании. Его еще называют коэффициентом потерянных или полезных площадей при строительстве здания или loss-фактором.

Согласно международным стандартам арендаторы должны прямо или косвенным образом вносить оплату за эти помещения в размере, который приблизительно составляет 20% от площади арендуемого помещения. Этот показатель может варьироваться в зависимости от типа коммерческой недвижимости и уровня помещения (офисы, апартаменты, склады и т.д.). Все нюансы, связанные с расчетом коридорного коэффициента, принято оговаривать между арендодателем и арендатором перед заключением договора либо прописывать в определенном пункте соглашения.

Как рассчитывают коридорный коэффициент?

Общепринятой формулой для расчета показателя коэффициента loss-фактора является отношение общей площади здания к пригодной для сдачи в аренду. Следовательно:

К коридорный = S общая / S арендопригодная

Показатель площади арендопригодной площади можно получить при вычитании площади вспомогательных помещений и общей. Также существует еще одно не менее важное значение в расчетах – это коэффициент арендопригодной площади, который является показателем обратным коридорному коэффициенту и рассчитывается по следующей формуле:

К арендопригодной = S арендопригодной / S общей = 1/К

При подсчетах было выявлено, что чем больше квадратных метров составляет общая площадь помещения и чем более современнее тип объекта, тем меньше показатель коридорного коэффициента, поскольку при строительстве новых бизнес-центров это условие изначально берется во внимание и строго учитывается. Это сделано для того, чтобы возрастал коэффициент арендопригодной площади и соответственно снижался loss-фактор, что делает использование коммерческой недвижимости более рентабельным и рациональным как для арендодателя, так и для арендатора.

Как коридорный коэффициент влияет на арендную плату?

В башнях "Москва-Сити" среднее значение коридорного коэффициента составляет 12-15%. Соответственно на эту сумму может подорожать итоговая стоимость аренды офиса.

Цифры могут быть и другие. Это зависит от многих факторов, но ключевые - это архитектурные особенности здания и планировка этажа. Здесь следует понимать, что если этаж спланирован как коридор или в нем много общественных пространств, то этот коэффициент будет значительно выше. Наиболее эффективная планировка с точки зрения потерь площадей - это, конечно когда на этаже находятся 1-2 арендатора - при таком подходе коридорный коэффициент будет минимальным, а техническими помещениями для них останутся лишь лестничные шахты и лифты.

Как правило, владельцы бизнес-центров также заинтересованы в максимально эффективном использовании сдаваемых пространств и проектируют планировки этажей еще до этапа ремонта и заезда арендаторов. Но бывает так, что этажи сдаются в "мелкую нарезку" (по 50-150 м), в таком случае без коридора не обойтись, равно как и без общих подсобных помещений, мини-кафе, серверных, туалетов, переговорных и т.п., оплата за которые будет распределена равномерно между всеми арендаторами.

Стоимость аренды офиса может рассчитываться как с учетом, так и без учета коэффициента. Следует отметить, что не все собственники требуют его оплаты, хотя некоторые изначально закладывают эту статью расходов в ставку аренды. Рекомендуется оговорить платежи за общие помещения еще на этапе переговоров и отнестись к этому с пониманием, так как коридорный коэффициент рассчитывается и учитывается в любом современном офисном здании.