Сколько сейчас стоят апартаменты в «Москва-Сити»

Консультанты и собственники недвижимости в «Москва-Сити» утверждают, что даже в условиях кризиса апартаменты в небоскребах пользуются постоянным спросом. Однако спрос этот поддерживается не сам по себе, в наибольшем выигрыше те собственники, кто делает интересные предложения, ставит оптимальную цену, предлагает необычный дизайн или планировку, в случае если помещение «в бетоне» - готовы сделать отделку за свой счет под нужды клиента.

Апартаменты, как отдельный сегмент рынка недвижимости в столице, появились примерно пятнадцать лет назад, когда помещения этого формата поступили в продажу в первых небоскребах «Москва-Сити». До этого в Москве было представлено как апартаменты всего несколько элитных квартир в отремонтированных особняках и промышленных зданиях.

Как отмечает Игорь Бессонов, генеральный директор Mcity.ru: сегодня в ММДЦ введено в эксплуатацию более 1 200 апартаментов общей площадью более 215 000 кв. м. По окончанию строительства всех объектов Сити здесь будет находится в общей сложности около 3 800 апартаментов общей площадью около 615 000 тыс. кв. м.

Апартаменты предлагаются в уже введенных в эксплуатацию башнях «Город Столиц», «Федерация», деловом комплексе «Империя», многофункциональном комплексе «Меркурий Сити», башне «Евразия», многофункциональном комплексе «IQ-квартал» и жилой башне «Око». Также апартаменты предусмотрены новыми проектами для участков 1, 15, 17-18 и 20.

Как отмечают застройщики ММДЦ, спрос на апартаменты в «Москва-Сити», даже в кризис, сохраняется на стабильно высоком уровне. Даже в новых башнях, таких как «Neva Towers», на сегодняшний день реализовано более 70% первой очереди. Тем не менее, следует признать, что результаты динамики продаж 2019 года оказались отрицательными. В количественном выражении продажи упали почти на 25%, по сравнению с прошлым годом.Такое сильное падение спроса связано с высокими показателями первого полугодия 2018-го, после объявления старта продаж во второй башне “Neva Towers”.

“Neva Towers”, МФК «Око» и башня “Федерация” сейчас, пожалуй, наиболее успешные проекты в Сити в плане жилья. Например, в 2018 году продажи в “Neva Towers” и “Око” занимали 65% и 21% соответственно от общего количества сделок по Москва-Сити. В башне “Федерация” меньше, чем за год со старта начала продаж, были реализованы апартаменты на 83%. В МФК «Меркурий Сити» спросом пользуются только апартаменты на верхних этажах - от 60-го до 70-го (за исключением трех технических).

Структурировать субрынок апартаментов в «Москва-Сити» сложно. По ключевым потребительским характеристикам, относительно которых покупатели апартаментов в небоскребах делают свой выбор – цена, этаж и вид из окна - предложения в разных башнях отличаются друг от друга.

Так, в некоторых окна выходят на Москву-реку, в других - на ТТК и старые кварталы жилой застройки. В «Башне Федерация» апартаменты предлагаются с 69-го по 84-й этаж (с 91 по 95 - платиновые апартаменты и пентхаус), в «Городе Столиц» - с 19 по 68-й, в «Меркурий Сити» с 45-го по 60-й. В Сити для всех общим является только одно правило - чем выше, тем дороже.

Что касаемо цен, то стоимость апартаментов в «Москва-Сити» варьируется от 371 тыс. руб. до 1,3 млн руб. за кв. м. За первое полугодие 2019 года цены на апартаменты выросли на 33% по сравнению с прошлым годом.

Но здесь закономерностей тоже нет. Многое зависит от того, насколько соответствует спрос ожиданиям девелопера. К примеру, в МФК «Меркурий Сити» в 2015 году наиболее интересные цены предлагались на нераспроданных этажах (с 43-го по 58-й). Цена апартаментов здесь составляла 365-715 тыс. руб. за «квадрат». Сейчас же, на момент сентября 2019 года, ставка за квадратный метр варьируется от 485 до 872 тыс. руб. за “квадрат”.

По состоянию на сентябрь 2019 г. цены на апартаменты в «Башне Федерация Восток» выросли примерно на 5% по сравнению с ценами в сентябре 2018 г. В «Федерации» можно приобрести апартаменты площадью от 46 до 653 кв. м, диапазон цен 434-660 тыс. руб. за кв. м. В сентябре 2018 г. цена квадратного метра составляла в среднем 520 тыс. руб. за кв. м.

Рынок апартаментов в «Москва-Сити» весьма разнообразен. Здесь на выбор клиентам предлагаются как обычные, так и эксклюзивные апартаменты – площадью в целый этаж с видом на четыре стороны света, пентхаусы и двухуровневые пентхаусы площадью 900-1500 кв. м. В строящихся башнях можно даже заказать количество уровней будущего апартамента как горизонтально, так и вертикально. Как правило, такое жилье располагается на верхних этажах небоскребов. Но такие изменения важно согласовать вовремя, на этапе строительства проекта.

На верхних этажах «Башни Федерация Восток» предлагаются площади свободного назначения - здесь собственники могут организовать самые высокие в Москве sky-офисы, объединив их с VIP-зонами и жилой частью - апартаментами. Собственник или топ-менеджер может прийти в офис прямо из своей гостиной. Площади таких sky-офисов весьма разнообразны – от 66 до 1034 кв. м. Цена их ниже, чем в апартаментной части башни.

Между тем, в ММДЦ «Москва-Сити» сегодня предлагается более 250 тыс. кв. м. апартаментов с готовой отделкой, что позволяет говорить о сформированном вторичном рынке. К примеру, в МФК «Город Столиц», построенном в 2009 г. и в деловом комплексе «Империя», построенном в 2011 г. практически нет предложений на первичном рынке.

Формированию вторичного рынка способствует и то, что часть апартаментов рассматривается покупателями как инвестиции. К примеру, клиенты, которые вложили деньги в 2009-2011 гг в покупку апартаментов в проекте «Город Столиц», в настоящее время получают от сдачи их в аренду 8-10% годовых. Это делает покупку апартаментов в «Москва-Сити» привлекательной инвестицией, несмотря на цены, которые превышают среднюю стоимость элитного жилья в столице на 10-20%.

Даже несмотря на то, что с нового года рынок аренды значительно просел, в ряде случаев на 20%, покупки с целью дальнейшей сдачи в аренду все равно популярны. Хотя продажи на вторичном рынке «Москва-Сити» также активны, поскольку есть собственники, которым по объективным причинам нужно срочно продать свою недвижимость и они готовы на скидку 20-25%. Покупка таких апартаментов является очень интересной с точки зрения инвестиций, с точки зрения конечного продукта, хотя и на первичном рынке недвижимости «Москва-Сити» можно получить привлекательную цену.

В последнее время правительство России и Москвы меняет свой подход к законодательству в сфере апартаментов. В случае если будет объявлена их амнистия и они будут приравнены к квартирам, это даст новый толчок к развитию этого сегмента рынка недвижимости - расширится круг потенциальных покупателей, так как апартаменты приобретут статус жилья «с пропиской», а также уменьшатся налоговая и эксплуатационная составляющие в обслуживании помещений.

Сити востребован и цифры говорят сами за себя. За 2018 год на территории Москва-Сити было продано больше 300 квартир и апартаментов; за первое полугодие 2019 года - реализовано 167 апартаментов; покупатели потратили более 12,5 млрд. руб.

Посещаемость делового центра составляет около 100 тыс. чел., из которых около 60 тыс. - это жители, постоянно трудящиеся здесь офисные работники, около 40 тысяч - гости Сити. К 2024 г. ожидается, что ММДЦ ежедневно будет проживать и посещать около 300-350 тыс. человек.