Стоимость строительства Москва Сити

Основной район московских небоскребов — ММДЦ «Москва-сити». Пока что самая высокая его башня — 374-метровая башня «Восток» комплекса “Федерация”. Сейчас в районе небоскребов заявлен новый рекордсмен. Предполагаемый к сдаче в 2024 г. многофункциональный центр на участке № 1 будет иметь высоту в 404 м. Заявленная до кризиса 612-метровая башня «Россия» (инвестор — Шалва Чигиринский) так и осталась бумажным проектом сэра Нормана Фостера — на его реализацию не нашлось средств. На данный момент средняя высота делового квартала — 220-250 м.

Во сколько девелоперу обойдется небоскреб, зависит в основном от того, в какой стране он его строит: сейсмическая или нет это зона, насколько сложные грунты и погодные условия, поддерживает ли администрация города высотное строительство. Например, в Дубае 20% затрат инвестора небоскреба приходится на приобретение участка, и 80% — на строительство. По словам архитектора Алехандро Сточетти (участвовал в проектировании самого высокого в мире небоскреба «Бурдж-Халифа» в ОАЭ), «высотки могут преобразить пространство, а развитие территории вокруг них повышает способность городов привлекать таланты и капитал»; «На Ближнем Востоке мы работали с девелоперами, которые застраивали колоссальные площади. Для них небоскребы были главной ценностью проекта, поскольку благодаря таким зданиям вырастала стоимость земли вокруг них».

Небоскребы имеют долговременный срок окупаемости. Стоимость проектирования и постройки любого небоскреба всегда выше, чем обыкновенного здания, после 16-17 этажей она начинает расти. Срок окупаемости зависит от функционала высотки: деньги, вложенные в гостиницы, возвращаются дольше, чем инвестированные в офисы. Обычно традиционный бизнес-центр окупается за 6-8 лет, офисные небоскребы — от 10 лет и более. Дополнительно на рентабельность проекта воздействует конкурентная среда: если на рынок одновременно выводится большой объем новых офисов, они медленнее сдаются в аренду.

Если город заинтересован расти вверх, это проявляется в разнообразных административных преференциях девелоперам, начиная от выделения участка и подсоединения к сетям и заканчивая поддержкой при согласовании проекта. Идея российского квартала небоскребов ММДЦ «Москва-сити» возникла в начале 1990-х гг. прошлого века у столичной мэрии. Город вкладывал собственные средства, а также изобретал разнообразные схемы, чтобы привлечь инвестиции, минимальный размер которых составлял $150 млн. Сейчас цифры уже совершенно другие. Например, на постройку башни «Меркурий Сити» инвестор потратил более $1 млрд. Весь ММДЦ, срок окончания строительства которого опять отложен — теперь до 2024 г., оценивается в $12 млрд, большая часть — это средства инвесторов. Под застройку выделили 60 га на западе Москвы, их разделили на 20 участков. Изначально здесь планировалось построить 2, 5 млн кв. м недвижимости, потом проект разросся до 4, 15 млн кв. м. На начало сентября 2019 г. в эксплуатацию было сдано 12 зданий (общая площадь — около 2, 5 млн кв. м), в том числе девять высотных башен. Все, кроме стальной башни «Евразии», — бетонные.

Когда стартовало строительство «Москва-сити», применялся бетон марки В-30, деловой комплекс «Империя» (сдан в 2011 г., высота — 239 м), к примеру , возводился уже с В-60 (в 2 раза прочнее), проектируемый в настоящее время новый МФК (высотой 228 м) на участке 20 планируется соорудить из В-100. Чем прочнее бетон, тем тоньше несущие конструкции и, следовательно , больше выход полезных площадей, что в результате выгоднее инвестору. При условии, разумеется, что ему удастся их сдать или продать. Пока что количество вакантных офисов в ММДЦ — среднерыночное: на конец II квартала оно составляло 11%.

Места общего пользования — один из основных пожирателей высотных площадей. Метры уходят под несущие конструкции, стояки для инженерных коммуникаций, лифтовые шахты. “В «Башне Империя» одних трубопроводов столько, что ими можно 4 раза обхватить Третье транспортное кольцо, — говорит Александр Наумов, ведущий инженер по промышленной безопасности и охране труда УК “Сити”. — Приборов отопления более 7000”. Значительная часть небоскреба отдается под технические и аутригерные (в просторечии — связывающие) этажи — как правило, это каждый 20-й этаж здания. Такой выбор проектировщиков не случаен. Технологически оптимальная высота для эффективной работы систем отопления / водоснабжения / вентиляции как раз находится на уровне примерно 20-го этажа. “На высоту вода и тепло «забрасываются» каскадным принципом, в «Империи», к примеру , начиная с 22-го этажа, а потом каждый десятый, - добавляет Наумов. - Иначе оборудование нужно было бы делать излишне громоздким и оно потребляло бы много электроэнергии. В принципе, мощность установленных лишь в одной «Империи» насосов такова, что они могут «втянуть в себя всю Москву-реку».”